Käsiraha asuntokaupassa — opas ostajalle ja myyjälle

Mikä on käsiraha asuntokaupassa?

Käsiraha on sopimusrikkomuksen varalta annettu korvausluonteinen maksu, jolla ostaja sitoutuu kaupan tekoon. Käsiraha maksetaan tavallisesti ostotarjouksen yhteydessä tai välittömästi sen hyväksynnän jälkeen, ja se on usein säilytyksessä välittäjän asiakasvaratilillä siihen asti, kunnes kauppa joko toteutuu tai peruuntuu.

Suomessa käsirahaa käytetään erityisesti kiinteistönvälittäjien kautta tehtävissä kaupoissa. Yksityisten välisissä kaupoissa se on harvinaisempi mutta aivan yhtä pätevä.

Käsirahan oikeudellinen perusta

Käsirahan kaltainen järjestely tunnetaan yleisessä sopimusoikeudessa sopimussakkona tai korvausluonteisena ennakkomaksuna. Kiinteistökaupassa käsirahaan sovelletaan maakaarta (540/1995), asunto-osakkeen kaupassa asuntokauppalakia (843/1994).

Käsirahan sitovuus syntyy kirjallisesta ostotarjouksesta ja myyjän kirjallisesta hyväksynnästä. Molemminpuolinen sitoumus tekee esisopimuksen jonka rikkominen laukaisee käsirahan siirtymisen vahingonkorvauksena.

Käsirahan määrä: kuinka paljon on sopiva?

Käsirahan suuruudesta osapuolet sopivat vapaasti. Yleinen käytäntö on:

• 2 000–5 000 € tai
• 2–4 % kauppahinnasta

Summan on oltava suhteellinen kaupan kokoon ja kohtuullinen. Kuluttajakaupassa ylisuuret käsirahat voivat tulla kohtuullistetuksi — esimerkiksi jos ostaja perääntyy mutta myyjä saa pian samalla tai paremmalla hinnalla uuden ostajan, saatetaan vain tosiasiallisia vahinkoja pitää pätevinä.

Esimerkki: 300 000 euron asunnossa 6 000–12 000 euron käsiraha on tavallinen. 50 000 euron käsiraha olisi kohtuuton.

Kun kauppa toteutuu

Jos kauppa toteutuu aikataulussa, käsiraha luetaan osaksi kauppahintaa. Ostaja maksaa loput kauppahinnasta ja saa asunnon tai kiinteistön hallintaan sovittuna ajankohtana.

Käytännössä välittäjä siirtää käsirahan myyjälle kaupan teon yhteydessä, ja ostaja maksaa loppusumman kaupanteossa tai rahoituksen saavuttua.

Kun kauppa peruuntuu

Käsirahan keskeinen tarkoitus on määritellä etukäteen, mitä tapahtuu jos kauppa peruuntuu. Tilanteet jaetaan kolmeen:

Ostaja peruuttaa

Jos ostaja perääntyy kaupasta ilman pätevää syytä (esimerkiksi "muutin mieleni"), hän menettää käsirahansa. Käsiraha on tällöin myyjän vahingonkorvausta. Lisävahinkoja ei yleensä voi vaatia — käsiraha on ennalta määritelty sopimussakko.

Pätevä syy ostajan peruuttamiselle voi olla esimerkiksi:

• Pankki ei myönnä lainaa (kaupanteko usein ehdollinen rahoituksen saannille)
• Kaupan kohteesta paljastuu oleellinen virhe jota ei mainittu ostotarjouksessa
• Myyjä ei toimi sovitusti (esim. ei toimita asiakirjoja määräaikaan mennessä)

Käsirahaehto on syytä muotoilla niin, että rahoituksen saanti on kaupan ehto. Muuten ostaja kantaa rahoitusriskin yksin.

Myyjä peruuttaa

Jos myyjä peruuttaa kaupan ilman pätevää syytä, hän on yleensä velvollinen:

1. Palauttamaan käsirahan ostajalle
2. Maksamaan ostajalle yhtä suuren summan vahingonkorvauksena (eli yhteensä kaksi kertaa käsirahan määrä)

Tätä kutsutaan kaksinkertaisen käsirahan säännöksi, ja se on yleinen käytäntö kiinteistönvälittäjien käyttämissä vakio-ostotarjouksissa. Se ei perustu suoraan lainsäädäntöön vaan sopimukseen.

Molemmat vapautuvat

Jos kaupan purkautumiselle on perusteltu molemminpuolinen syy — esimerkiksi kohde tuhoutuu ennen kauppaa — käsiraha palautetaan ostajalle.

Kiinteistökaupan erityisyys: kaupanvahvistaja

Tärkeää: kiinteistön kauppa (eli maakaaren tarkoittama kiinteistö, kuten omakotitalo, maapohja tai rivitalokiinteistö) on muotovaatimusten alainen. Maakaaren 2 luvun 1 §:n mukaan:

Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa.

Tämä tarkoittaa että itse kauppaa ei voi pätevästi tehdä pelkällä kauppakirjalla — se vaatii julkisen kaupanvahvistajan (nykyisin useimmat kiinteistönvälittäjät ovat kaupanvahvistajia, samoin notaarit).

Asunto-osakkeen kauppa (osakehuoneisto, eli kerrostaloasunto tai useimmat rivitaloasunnot) on vapaamuotoisempi: kirjallinen kauppakirja riittää ilman kaupanvahvistajaa.

Tämä ero on olennainen: käsirahan maksu ei muuta tätä tilannetta. Jos käsiraha on maksettu kiinteistökaupan esisopimukseen, sitovaa kauppaa ei vielä ole — lopullinen kauppa on tehtävä kaupanvahvistajan edessä.

Käsirahan vaihtoehdot

Käsirahan sijaan ostotarjouksen sitovuus voidaan varmistaa myös:

• Sitovalla ostotarjouksella ilman käsirahaa — juridisesti pätevä mutta käytännössä harvinaisempi
• Pankkitakauksella — ostaja hankkii pankista takuun ostotarjoustaan varten
• Rajoitetulla vahingonkorvausvelvollisuudella — sopimussakko ilman ennakkomaksua

Käsiraha on kuitenkin Suomen markkinoilla yleisin ja selkein tapa, eikä siihen liity rahoituksellista esteitä.

Mitä kauppakirjaan tulee kirjata?

Kun siirryt ostotarjouksesta varsinaiseen kauppakirjaan, sopimukseen on kirjattava:

1. Osapuolten tiedot — myyjä ja ostaja (nimet, henkilötunnukset/Y-tunnukset, osoitteet)
2. Kaupan kohde — kiinteistötunnus tai huoneistotiedot ja asunto-osakkeiden numerot
3. Kauppahinta — käsirahan kuittaus mukaan lukien
4. Luovutusajankohta — milloin hallinta siirtyy
5. Kaupan ehdot — esim. vapaana velasta, rasitustodistus mukana, kuntotarkastus tehty
6. Virhevastuut — mistä ostaja on saanut tietoa ennen kauppaa

Irtaimelle omaisuudelle (esim. autolle, veneelle, huonekaluille) käy myös yleinen kauppakirjamalli. Kiinteistön kaupassa on suositeltavaa käyttää kiinteistönvälittäjän tai lakimiehen laatimaa kaupanvahvistuskelpoista pohjaa.

Ostajan muistilista

Ennen käsirahan maksamista varmista:

• Oletko nähnyt kohteen ja olet tietoinen sen todellisesta kunnosta?
• Onko pankilta saatu lainalupaus ehdollisena ja kirjallisena?
• Onko ostotarjoukseen merkitty käsirahan määrä ja rahoituksen saanti -ehto?
• Onko taloyhtiön isännöitsijätodistus tuoreena (alle 3 kk)?
• Onko rasitustodistus kunnossa (ei velkavastuita, ulosottomerkintöjä)?
• Onko kuntotarkastus tarvittaessa sovittu?

Myyjän muistilista

• Onko hinta realistinen eikä liian korkea (ettei kauppa purkaudu?)
• Oletko antanut kaikki olennaiset tiedot kohteesta ostajalle?
• Onko kauppa ehdollinen rahoitukselle (pitäisikö olla)?
• Onko kirjallinen ostotarjous ja hyväksyntä molemmin puolin?
• Oletko valmis palauttamaan käsirahan kaksinkertaisena jos peruutat?

Milloin konsultoida asiantuntijaa

Asuntokauppa on yleensä ihmisen elämän suurin yksittäinen sopimus. Ota yhteys lakimieheen tai kiinteistönvälittäjään jos:

• Kyseessä on kiinteistö, joka vaatii kaupanvahvistajan
• Asunnossa on merkittäviä virheitä, jotka voivat vaikuttaa kauppahintaan
• Kyseessä on purkukuntoinen rakennus, maapohja tai rakennusoikeutta sisältävä tontti
• Sinulla on epäilyksiä vastapuolen motiiveista tai maksukyvystä

Yksinkertaisessa irtaimen kaupassa valmis kauppakirjapohja riittää hyvin.